Os Direitos após a compra de um Imóvel.





Advogada especialista dá boas dicas, para o recém proprietário de um apartamento.







Mesmo depois da compra, é preciso ficar atento aos direitos e deveres do proprietário. A advogada especialista em direito econômico do Siqueira Castro Advogados, Renata Fonseca Batista responde as principais dúvidas de quem acabou de fechar negócio.

1. Problemas estruturais em geral:

Os problemas estruturais relatados, sejam internos da unidade habitacional adquirida ou referente a áreas comuns, são considerados pela lei como vícios, normalmente infortúnios gerados pelo emprego de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou execução errônea do projeto de engenharia ou não execução das partes previstas ou necessárias da obra.

Ainda, é válido lembrar que para tais vícios existem normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, do INMETRO, do CREA e das Prefeituras e Administrações Regionais as quais são de observação obrigatória, mas, pelo que se vê, muitas vezes não são respeitadas.

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria, e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção.

De acordo com o CDC (Código de Defesa do Consumidor), a responsabilidade pelos vícios de qualidade de toda ordem é do fornecedor, no caso de bens imóveis da Construtora e de todos aqueles que participaram daquela relação jurídica solidariamente. 

Portanto, sugere-se ao consumidor comunicar à Construtora por carta com aviso de recebimento, a natureza e a origem do problema, quem deverá providenciar inspeção capaz de gerar um laudo e iniciar os reparos, visto que a comunicação entre as partes deve ocorrer de forma inequívoca.

Estes vícios podem estar ocultos ou serem facilmente identificados, o que garantirá tratamento diferenciado perante a tutela legal, aos ocultos, que aparecem com o tempo, tem-se prazo de garantia de 90 (noventa) dias após a sua constatação. 




Já problemas reconhecidos de pronto, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias a partir da entrega efetiva do imóvel. 






É ainda assegurado pela lei ao consumidor a possibilidade de rescisão contratual; reparação dos problemas reivindicados em até 30 (trinta) dias; ou solicitar abatimento no preço ainda devido, se assim for possível. Essas medidas são alternativas e independem de ação judicial, posto que ao consumidor ainda é facultado o direito de requerem indenização por danos materiais e morais pelo mesmo vício por até 05 (cinco) anos.

2. Garantia:

A compra de um imóvel impõe ao consumidor precaução redobrada, devendo este analisar atentamente todas as cláusulas contratuais que repercutirão direitos e deveres. Frequentemente, os contratos praticados no mercado imobiliário são cercados de cláusulas abusivas. 

Estes chegam até a eximir o fornecedor de quaisquer responsabilidades por problemas estruturais posteriores a compra ou garantir prazo pífio de compromisso pelos vícios, contudo, vale frisar que apesar das previsões contratuais muitas vezes desvantajosas, o CDC prevê garantia legal, como acima explanado de 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes.

3. Prazo para reclamações:

As reclamações mencionadas serão direto à construtora, valem as mesmas regras anteriormente citadas: 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes. Já no caso de ingresso por vias judiciais, o prazo para reivindicar indenização quanto a danos materiais e morais será de 05 (cinco) anos a contar da ocorrência do dano, mesmo para imóveis na planta.

Muitas demandas ocorrem antes da entrega do imóvel, especialmente quanto ao atraso desta ou problemas com o financiamento, nessa hipótese não se consideram vícios, mas fato do serviço em que a construtora, independente de culpa será responsabilizada. 




Neste caso o consumidor gozará do mesmo prazo de 05 (cinco) anos, para ingresso no Judiciário para defesa de seus direitos.






4. Vistoria:

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança, antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção, acabamento e instalação.

Deve-se checar todos os aspectos estruturais preferencialmente na presença de um representante legal da Construtora, para atestar se o imóvel atende ou não as especificações e qualidade de materiais prometidas no Memorial descritivo, que acompanha o respectivo Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel em construção ou vendido na planta. 

Quaisquer problemas identificados devem ser imediatamente comunicados por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes. É praxe contratual que imóveis adquiridos na planta, passem por esta vistoria obrigatória, contudo, caso haja negativa desse procedimento, aconselha-se o ajuizamento de Ação Cautelar de Vistoria, sem prejuízo da reivindicação dos direitos indenizatórios causados pelos danos não identificados ou ignorados pela Construtora depois de sinalizados.

5. Pagamento do condomínio:

Tem-se como regra geral que a cobrança da taxa condominial ocorre somente após a entrega efetiva das chaves!

Cabe ressalvar que a unidade habitacional deverá estar em plenas condições de uso, posto que na hipótese de pendencias quanto as áreas do Condomínio ou mesmo em alguns casos, a unidade seja entregue sem água, luz, gás ou com materiais utilizados diferentes dos descritos no Memorial descritivo, o comprador pode recusar-se a aceitar o imóvel, até a retificação das inconsistências, período em que se houver cobrança desta taxa será de responsabilidade da construtora. 

Mais uma vez, é comum a ocorrência de cláusulas contratuais abusivas estipulando prazos aleatórios para início do pagamento dessa despesa, hipótese em que o ingresso em juízo será necessário, respaldando o direito do consumidor lesado através da declaração de nulidade e fazendo valer a regra da efetiva entrega das chaves como marco inicial para cobrança desta taxa.

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Fonte: Zap Imóveis

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